观点网3月30日，建发物业按时披露了2022年全年业绩。

2022年，建发物业实现收入22.9亿元，同比增加47.1%，归母净利润2.5亿元，同比增加55.1%，毛利率则下降1.6个百分点至23.4%。

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项目规模上，截止2022年12月31日，建发物业在管面积达到4620万平方米，合约面积9056万平方米，分别同比增加39.8%以及22.6%，反映了充分的业务增长空间。

基础物管之外，建发物业同时也在养老、商业运营以及各类增值服务等多个业务方向起头并进，在2022年也均取得了一定的成效。

业绩和财务

2022年，物管行业受疫情及地产行业严重冲击，上市物企普遍业绩表现不佳，但建发物业仍在业绩上取得了相当优质的表现，营收同比增加47.1%至22.9亿元，归母净利润同比增加55.1%至2.5亿元，在管面积也大幅增长39.8%至4620万平方米。

建发物业在性质上属于偏中小型的传统物业公司，管理业态以住宅为绝对主力，截止2022年底，建发物业4620万平方米的总在管面积中，非住宅业态面积占比仅为9.2%，且近年在非住领域的的拓展也一直不突出，2022年全年，建发物业新增加的非住合约面积仅约70万平方米，尚未看出发力的迹象。

住宅领域，建发物业2022年管理项目的整体质量有所改善，在管住宅平均物业管理费由每2021年的每平方米每月2.32元提升至2.46元，在行业内算较高水平。

据参加业绩会的投资者向观点新媒体透露，建发物业管理层在业绩会中表示：“今年公司将寻求更多新盘拓展机会，同时在福建省内尝试少量二手盘拓展，进一步提升二手盘管理经验。”

建发物业过往的规模增长基本以新盘为主，而且收并购领域发力也不多，存量住宅外拓市场（二手盘）的收费和盈利水平都会相对低于新盘，但仍是物企重要的增长机会，若能顺利进一步打开该方面市场，也将为建发物业提供更多的规模增长动力。

财务角度来看，建发物业2022年的管理费用率12.5%，下降1.2个百分点，费用管理取得一定成效；而毛利率则下降1.6个百分点至23.4%，下降的主要原因也和同行物企类似，都是源于成本的上升、疫情的冲击、以及行业和宏观环境的下行。

应收款方面，建发物业截止2022年底的贸易应收账款大幅上升了80.5%至2.4亿元。应收款规模的大比例上升也是2022年物企业绩的一个共性，不过建发物业的贸易应收款增长主要源自第三方，关联方占比相对较少，另外，建发物业2022年新计提的坏账准备约为1030万元。

据参加业绩会的投资者透露，建发物业管理层表示，应收款大幅增加主要是因为2022年底，建发物业及兄弟公司的员工都大面积受新冠疫情集中爆发影响，对款项的收缴工作造成了延误。

现金流方面，2022年啊物业经营活动净现金流为4.92亿元，同时盈余现金保障倍数（经营活动净现金流对净利润的覆盖率）达1.73，整体现金流健康度在2022上午物企中表现突出。

建发物业2022年业绩的稳健很大程度上源自关联方厦门建发的相对稳定，去年建发股份房地产业务分部实现营业收入1364.9亿元，同比增长41.7%；累积实现合同销售金额2097.2亿元（全口径），同比降3.6%，在地产行业普遍大幅下行的大背景中难能可贵。

建发物业去年的规模增也大都来自关联方，三方拓展和过往相比略显疲软，新增在管面积中约68.0%来自厦门建发，在管面积中来自第三方的比例则下降了3个百分点至39.5%。

基础物管之外

基础物管之外，2022年建发物业同样也在多条赛道进行耕耘或开拓。建发物业基础物管的营收占比仅为45.2%，过半的营业收入由其他多条业务线进行支撑。

建发物业去年新开拓了轻资产商业运营业务，于2022年9月，建发物业和建发国际以及建发房产签订了框架协议，建发物业据此将承接建发房产、建发国际以及其附属公司各类商业资产项目的商业运营业务。

商业运营业务壁垒高且盈利空间广阔，将轻资产商管业务放入上市物管企业也已是目前地产开发商的常见做法，建发物业的商业运营业务主要通过其旗下厦门悦发进行，其目前的商业运营规模较小，2022年，建发物业管理有约20个商业项目，商业运营业务实现总收入约2404万元。

不过，建发物业也表示，建发商管将充分利用国有企业背景及自身的品牌优势，积极探索国有平台下存量商业资产的外拓机会。

值得一提的是，建发物业同样也开展有养老业务，其管理并运营有建发溢佰养老中心。此外，该公司2022年还新完成了海沧社会福利院的外拓，虽然养老业务整体规模还不大，但物业养老仍是探索中的蓝海，拥有广泛的业务前景。

建发物业的社区增值服务在2022年实现了逆势高速增长，这在行业中较为少见，2022年社区增值服务全年收入4.76亿元，同比增长87%，占总收入的比重也从16%提升至了21%。建发物业的社区增值服务主要有到家、美居、零售、养老、资产及智能社区服务等业务内容，其中智能社区和到家服务为其主要营收主体。

非业主增值服务通常是与地产关联方合作开展的业务，由于2022年地产下行，且该业务与关联方销售情况高度相关，大部分物企的非业主增值服务都有不同程度的萎缩。建发物业2022年的非业主增值服务则实现了38.7%的增长，占总收入的比重为32.9%，。

具体而言，建发物业的非业主增值服务主要是案场的接待、秩序维护以及清洁服务，该业务在一定程度上反映了关联方的输送力度和景气度，同时也在今年恶劣的市场环境中为建发物业提供了充分的业务支持。长远来看，非业主增值服务作为周期性业务，在目前建发物业的营收占比显然是过高的。

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